2018年下半年，作为中国国民经济发展的支柱产业之一，房地产带给各方的感受是一致的——买房者难受，卖房者难受，开发商难受，房产中介难受，广告公司也难受。房地产就像一张网，谁都没办法从这张网里逃出。搞不清、看不懂，又逃不开，这是中国人焦虑的原因。2018年过去之后，大家把目光对准了2019年。当房价上涨的时候，大家都会问，明年房价会不会降?当房价下跌的时候，大家又会好奇，明年是不是应该回暖了呢?长效机制、“房住不炒”等思路深刻影响中国房地产市场的形势。种种迹象表明，2019年全国楼市政策不会一下子放开，接下来的基调基本上是由紧变稳，那么会稳到什么程度呢?我们先看看这两年的楼市政策，就会明白为什么后面的调控会以“稳”字当头了。

目前，各地执行的调控政策主要包括限贷、限购、限价、限售等。土地拍卖又首推熔断机制，也就是限房价、竞地价、竞价封顶，熔断后开发商转而竞自持面积。看起来各地政策有所区别，但实际效果类似一刀切。一二线城市的房地产市场整体量价齐跌，三四线城市受到一二线楼市调控政策溢出效应的影响，以及棚改、货币化政策的影响量价齐升，这是目前的市场现状。最理想的状态是：维持基本面不变，稳步调整，该降的房价继续降，该去的库存继续去。特别要注意的是，楼市成交火爆的三四线城市已经积蓄了一部分风险，要警惕出现库存过剩的情况。为了避免调控成果被浪费，未来楼市政策的目标是使市场保持稳定的状态，防止市场反弹，陷入死循环。

十九大报告中明确提到，房子是用来住的，不是用来炒的。这样一个转向确定了未来新推的住宅大多数是用来出租的。一方面，政府势必会在以后的土地供应量中，适当向租赁业务方向倾斜；另一方面，政府将出台越来越多的共有产权房、长租公寓以及普通租赁房等相关的政策，如产权政策、过户政策、金融政策甚至租售同权以解决小孩上学问题等。有了政策托底，租赁房屋的供应才能稳定。市场的预期正在改变。这种改变发生在两个层面，一个是从买房向租房发展，另一个是从短期预期向长期预期发展。只有形成稳定的长期预期，才能保证房地产市场发展平稳，不会大起大落。

楼市调控不仅挤压了泡沫，重新分配了利益，也在无形中给大家制造了一些机会。比如，受益于旧城改造、棚户区改造，以前换不起房子的人现在有足够的资本换房。但调控也带来挑战，比如，虽然大城市房价可能下跌，但购房信贷成本会上升，购房利率优惠也会变少。我认为，2017年、2018年的调控，将影响未来10年中国住宅市场的增长，建立并奠定未来5~8年楼市的基本格局。同时，中国城镇化率已经突破50%，人口增长和净流人数量在很多城市趋于下降，甚至由正变负。交通在发展，城市规划在发生改变，经济增长率会因为这些因素的变化受到影响。产业结构将随之调整并缓慢作用于一个城市，继而影响它的楼市发展。